Immobilienrecht

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume ist eine Vereinbarung über die Mieterhöhung für die erneuerte Mietperiode wirksam, sofern sie die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (TÜFE) im vorangegangenen Mietjahr, berechnet nach den Zwölfmonatsdurchschnitten, nicht übersteigt (Türkisches Obligationengesetz (Türk Borçlar Kanunu – TBK, Nr. 6098) Art. 344 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Diese Regel gilt auch für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. Einigen sich die Parteien nicht, setzt das Gericht die Miete nach billigem Ermessen fest, ohne diese Rate zu überschreiten. Die TÜFE-Raten werden monatlich von TÜİK (Türkisches Statistikamt) veröffentlicht. Den aktuellen Stand entnehmen Sie bitte dem amtlichen Text.

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume kann der Vermieter den Vertrag nicht allein unter Berufung auf den Ablauf der Vertragsdauer beenden (Türkisches Obligationengesetz (Türk Borçlar Kanunu – TBK, Nr. 6098) Art. 347 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Zu den gesetzlich genannten Gründen gehören der Wohn- oder Geschäftsraumbedarf für den Vermieter selbst, seinen Ehegatten, seine Abkömmlinge, seine Verwandten in aufsteigender Linie oder Personen, denen gegenüber er unterhaltspflichtig ist, sowie die Notwendigkeit eines Neubaus oder einer grundlegenden Sanierung (TBK Art. 350 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Räumungsgründe sind außerdem eine schriftliche Räumungsverpflichtung, zwei berechtigte Mahnungen wegen Nichtzahlung der Miete sowie der Umstand, dass der Mieter im selben Bezirk oder Gemeindegebiet eine bewohnbare Wohnung besitzt, von der der Vermieter bei Vertragsschluss nichts wusste (TBK Art. 352 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Bei befristeten Verträgen kann der Vermieter nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungszeit den Vertrag ohne Angabe von Gründen beenden, indem er dies spätestens drei Monate vor Ende jedes Verlängerungsjahres mitteilt. Klagen aus diesen Gründen sind meist an Fristen von einem Monat gebunden.

Wer die Mietsache nachträglich erwirbt, kann den Vertrag durch Klage beenden, wenn er sie als Wohn- oder Geschäftsraum für sich selbst, seinen Ehegatten, seine Abkömmlinge, seine Verwandten in aufsteigender Linie oder Personen benötigt, denen gegenüber er unterhaltspflichtig ist (Türkisches Obligationengesetz (Türk Borçlar Kanunu – TBK, Nr. 6098) Art. 351 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Dazu muss er dies dem Mieter innerhalb eines Monats ab dem Erwerb schriftlich mitteilen und die Klage nach Ablauf von sechs Monaten erheben. Der neue Eigentümer kann dieses Recht auch durch eine Klage ausüben, die er innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragsdauer erhebt. Eine wegen Eigenbedarfs geräumte Immobilie darf ohne berechtigten Grund vor Ablauf von drei Jahren an niemand anderen als den bisherigen Mieter vermietet werden (TBK Art. 355 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)).

Der Mieter muss sich schriftlich verpflichten, die Mietsache zu einem bestimmten Termin zu räumen (Türkisches Obligationengesetz (Türk Borçlar Kanunu – TBK, Nr. 6098) Art. 352 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Das Gesetz verlangt, dass die Verpflichtung nach der Übergabe der Mietsache abgegeben wird. Wird zum zugesagten Termin nicht geräumt, kann der Vermieter innerhalb eines Monats ab diesem Termin die Zwangsvollstreckung einleiten oder Klage erheben. Teilt der Vermieter dem Mieter innerhalb dieser Frist schriftlich mit, dass er Klage erheben wird, gilt die Klagefrist als um ein Mietjahr verlängert (TBK Art. 353 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)).

Ja. Bei Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis ist die Anrufung eines Mediators vor Klageerhebung Prozessvoraussetzung (Gesetz über die Mediation in Zivilstreitigkeiten (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – HUAK, Nr. 6325) Art. 18/B (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Die Räumung einer gemieteten Immobilie im Wege der titellosen Zwangsvollstreckung nach dem (Vollstreckungs- und Konkursgesetz (İcra ve İflas Kanunu – İİK, Nr. 2004) (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)) ist von dieser Regel ausgenommen. Auch Streitigkeiten über die Aufhebung des Miteigentums, das Wohnungseigentum und das Nachbarrecht unterliegen der obligatorischen Mediation. Eine ohne vorherige Anrufung eines Mediators erhobene Klage wird als unzulässig abgewiesen (HUAK Art. 18/A (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)).

Die Klage auf Mietfestsetzung kann jederzeit erhoben werden (Türkisches Obligationengesetz (Türk Borçlar Kanunu – TBK, Nr. 6098) Art. 345 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Damit die vom Gericht festgesetzte Miete ab Beginn der neuen Mietperiode gilt, muss die Klage spätestens 30 Tage vor Beginn der neuen Periode erhoben werden. Hat der Vermieter dem Mieter innerhalb dieser Frist schriftlich mitgeteilt, dass er die Miete erhöhen wird, oder enthält der Vertrag eine Erhöhungsklausel, wirkt auch eine bis zum Ende der neuen Periode erhobene Klage ab Beginn dieser Periode. Bei Verträgen, die länger als fünf Jahre dauern oder nach fünf Jahren erneuert werden, setzt das Gericht unter Berücksichtigung der Veränderung des Verbraucherpreisindex (TÜFE), des Zustands der Mietsache und vergleichbarer Mieten eine angemessene Miete fest (TBK Art. 344 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)).

Verträge, die auf die Übertragung des Eigentums an Grundstücken gerichtet sind, sind nur gültig, wenn sie in amtlicher Form errichtet werden (Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu – TMK, Nr. 4721) Art. 706 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Die amtliche Kaufurkunde wird beim Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) errichtet (Grundbuchgesetz (Tapu Kanunu, Nr. 2644) Art. 26 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Auch ein Grundstückskaufversprechen muss in amtlicher Form geschlossen werden (Türkisches Obligationengesetz (Türk Borçlar Kanunu – TBK, Nr. 6098) Art. 237 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)); solche Verträge werden vor einem Notar als notarielle Urkunde errichtet. Ein notariell beurkundetes Kaufversprechen kann im Grundbuch vorgemerkt werden; wird der Verkauf nicht innerhalb von fünf Jahren nach der Vormerkung vollzogen, löscht das Grundbuchamt die Vormerkung von Amts wegen.

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume darf die vom Mieter zu leistende Sicherheit drei Monatsmieten nicht übersteigen (Türkisches Obligationengesetz (Türk Borçlar Kanunu – TBK, Nr. 6098) Art. 342 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Besteht die Sicherheit aus Geld, zahlt der Mieter es auf ein Spar-Termingeldkonto ein, von dem es ohne Zustimmung des Vermieters nicht abgehoben werden kann; Wertpapiere werden bei einer Bank hinterlegt. Teilt der Vermieter der Bank nicht innerhalb von drei Monaten nach Vertragsende schriftlich mit, dass er gegen den Mieter Klage erhoben oder ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet hat, gibt die Bank die Sicherheit auf Verlangen des Mieters zurück.

Auf Parzellen mit Risikogebäuden wird über Neubau, Bauen gegen Wohnungsanteile und ähnliche Maßnahmen mit der absoluten Mehrheit der Miteigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile entschieden (Gesetz über die Umgestaltung katastrophengefährdeter Gebiete (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Nr. 6306) Art. 6 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Den Eigentümern, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben, wird das Angebot über einen Notar oder durch einen 15-tägigen Aushang beim Ortsvorsteheramt (muhtarlık) mitgeteilt; wird es nicht innerhalb von 15 Tagen angenommen, können ihre Anteile verkauft werden. Diese Anteile werden zunächst im Wege der öffentlichen Versteigerung an die zustimmenden Miteigentümer verkauft, und zwar nicht unter dem Verkehrswert. Gegen die Einstufung als Risikogebäude können die Eigentümer innerhalb von 15 Tagen Widerspruch einlegen (Gesetz über die Umgestaltung katastrophengefährdeter Gebiete Art. 3 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Den aktuellen Stand entnehmen Sie bitte dem amtlichen Text.

Sofern nichts anderes vereinbart ist, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sich an den gemeinschaftlichen Kosten und am Vorschuss zu beteiligen; er kann die Zahlung nicht mit der Begründung verweigern, dass er die gemeinschaftlichen Flächen nicht nutzt (Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu – KMK, Nr. 634) Art. 20 (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)). Gegen einen Wohnungseigentümer, der nicht zahlt, kann jeder der übrigen Wohnungseigentümer oder der Verwalter Klage erheben oder die Zwangsvollstreckung betreiben. Für verspätete Zahlungen kann eine Verzugsentschädigung von fünf Prozent pro Monat verlangt werden. Bei Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum ist vor Klageerhebung die Anrufung eines Mediators zwingend (Gesetz über die Mediation in Zivilstreitigkeiten (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – HUAK, Nr. 6325) Art. 18/B (Amtlicher Text, öffnet in neuem Tab)).