Gayrimenkul Hukuku

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için yapılan artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, bu oranı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. TÜFE oranları her ay TÜİK tarafından açıklanır. Güncel durum için resmî metne bakınız.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım gerekliliği kanunda sayılan sebeplerdendir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bilmediği hâlde kiracının aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu bulunması da tahliye sebebidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sebeplere dayanan davalar çoğunlukla bir aylık sürelere bağlıdır.

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.351 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Bunun için edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve davayı altı ay sonra açmak gerekir. Yeni malik bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir. İhtiyaç gerekçesiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.355 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)).

Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi gerekir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Kanun, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar. Taahhüt edilen tarihte boşaltma yapılmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.353 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)).

Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Kiralanan taşınmazın 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (Resmî metin, yeni sekmede açılır) uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kuralın dışındadır. Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A (Resmî metin, yeni sekmede açılır)).

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde artış yapacağını kiracıya yazılı bildirmişse ya da sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da o dönemin başından itibaren etkili olur. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bedel belirler (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)).

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Satışa ilişkin resmî senet tapu müdürlüğünde düzenlenir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de resmî şekilde yapılmalıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)); bu sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılır. Noterde düzenlenen satış vaadi tapuya şerh verilebilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce resen silinir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınacak güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.342 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Güvence para ise kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden sonraki üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden yapım, kat karşılığı ve benzeri uygulamalara, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Karara katılmayan maliklere teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; 15 gün içinde kabul edilmezse payları satılabilir. Bu paylar, rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapı tespitine karşı maliklerce 15 gün içinde itiraz edilebilir (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.3 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Güncel durum için resmî metne bakınız.

Her kat maliki, aksine anlaşma yoksa ortak giderlere ve avansa katılmakla yükümlüdür; ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek ödemekten kaçınamaz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 (Resmî metin, yeni sekmede açılır)). Ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Geciken ödeme için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı istenebilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (Resmî metin, yeni sekmede açılır)).